不動産融資はバブル期超えも 三大都市に集中

 金融機関の不動産業向け融資額がバブル期を超えた。日銀によると、2014年度の不動産業向け融資額は12兆2544億円。バブルのピークだった1989年度の12兆1075億円を超え、過去最高を更新した。
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 牽引役は不動産運用を金融商品化した「REIT」(不動産投資信託)と、円安で割安となった日本の不動産を爆買いする外人投資家の面々だ。

 特に東京、大阪、名古屋の三大都市圏では、景気のいい話が飛び交う。最近、業界の話題を席巻したのが東京・大手町のある再開発事業だ。国が所有する逓信ビルや旧国際郵便局などの跡地約2万平方メートルに、2棟の高層ビルを建設し、うち1棟を民間企業に売却する。売却額はこれまでの最高であった東京・六本木の防衛庁跡地(東京ミッドタウン)の1800億円を抜き、2000億円超えとなると予想されている。

 この巨額物件は信託銀行によるREITでの運用も検討されている。東証REIT指数は、日銀がREIT購入を開始した2010年以降、2倍以上に上昇。

「日銀が年間900億円のペースでREITを購入してくれる間は値崩れすることはない。安心してREITを組むことができる」(大手不動産会社)

 さらに「東京五輪に向けて東京の不動産は値上がりするというのが合言葉になっている」(同前)という海外投資家も、買いに積極的だ。

「中国などの海外投資家が、円安で割安となった不動産を高額で買っている。東京では青山、麻布、六本木が“買い御三家”でキャッシュでの購入も珍しくない。また、日本人も株価上昇で潤った資産家層が、都心の億ションを積極的に買っている」(同前)

 だが、全国に目を転じれば、状況は一変する。今年1月1日時点の路線価の全国平均は、7年連続下落しているのだ。
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 金融当局も金融機関の不動産業向け融資のバブル期超えに警戒感を強めている。日銀は80年代のバブルの反省から「ヒートマップ」と呼ばれる独自のバブル指標を作成して、不動産業向け貸出の対GDP比率などをモニタリングしている。「いまのところ市場に過熱感はない」(日銀)というのが公式の見解だが、80年代と同じ轍を踏まずに済むだろうか。
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